Langganan Meko bede :3

Tulismi disini alamat email-mu

Bemana are caranya bikin beginian

Blogger Makassar

Tuesday, November 9, 2010

RUMAH SUSUN

APAKAH RUMAH SUSUN ITU?
Rusun adalah kepanjangan dari rumah susun. Kerap dikonotasikan sebagai apartemen versi sederhana , walupun sebenarnya apartemen bertingkat sendiri bisa dikategorikan sebagai rumah susun. Rusun menjadi jawaban atas terbatasnya lahan untuk pemukiman di daerah perkotaan. Karena mahalnya harga tanah di kota besar maka masyarakat terpaksa membeli rumah di luar kota. Hal ini adalah pemborosan.Pemborosan terjadi pada :

- pemborosan waktu

- pemborosan biaya

- pemborosan lingkungan (karena pencemaran)

- pemborosan sosial (karena tersitanya waktu untuk bersosialisasi)

PEDOMAN TEKNIS RUMAH SUSUN

Pedoman teknis yang dipersiapkan oleh Pusat Litbang Permukiman dan bekerjasama dengan Japan International Cooperation Agency (JICA) dalam upaya memenuhi efisiensi dan meningkatkan hasil pembangunan bidang teknologi permukiman, khususnya Rumah Susun sebagai acuan bagi perencana, pelaksana, dan pengawasan mutu dalam pembuatan rumah susun.

Buku 1 : Perencanaan & Perancangan Arsitektur Rumah Susun Sederhana.
Mencakup istilah dan definisi yang berkaitan dengan perencanaan dan perancangan rumah susun sederhana (rusuna), prinsip dasar perencanaan arsitektur, kriteria perencanaan tapak, kriteria perancangan bangunan rusuna dan satuan rusuna.

Buku 2 : Perencanaan & Perancangan Sistem Struktur Rumah Susun Sederhana
Panduan perencanaan struktur bangunan rusuna yang menggunakan sistem struktur beton bertulang agar mendapatkan hasil pekerjaan struktur yang aman, nyaman, dan ekonomis.

Buku 3 : Pedoman Teknis Perencanaan Sistem Utilitas Rumah Susun Sederhana
Rekomendasi teknis perencanaan utilitas lingkungan dan bangunan rusuna untuk masyarakat berpenghasilan rendah.

Buku 4 : Pengelolaan Operasional Rumah Susun Sederhana Sewa
Pedoman yang dapat diterapkan ini merupakan salah satu kelengkapan dari pedoman-pedoman yang berkaitan dengan rusuna sewa.

Buku 5 : Pedoman Teknis Cara Tinggal di Rumah Susun Sederhana Sewa
Mencakup petunjuk teknis tata cara pemanfaatan sarana dan prasarana bersama, pemanfaatan rusuna sewa serta hak dan kewajiban pengelola dan penyewa rusuna sewa.

Buku 6 : Tata Cara Evaluasi Untuk Pemeliharaan Komponen Rumah Susun Sederhana Sewa
Tata cara teknis dan tata cara evaluasi untuk pemeliharaan komponen bangunan arsitektur dan struktur rumah susun sehingga maksimal dan berkelanjutan dalam penyelenggaraan Rusuna sewa (Rusunawa).

Buku 7 : Penyelamatan Penghuni Rumah Susun Sederhana Saat Terjadi Kebakaran / Gempa
Penjelasan prosedur minimum yang perlu dilakukan sebelum, saat, dan setelah bencana kebakaran dan gempa berlangsung untuk mencegah timbulnya korban lebih banyak.

Buku 8 : Rekomendasi Teknis Pengelolaan Kebersihan Bangunan & Lingkungan Rumah Susun Sederhana Sewa
Evaluasi untuk pemeliharaan dan kebersihan utilitas bangunan dan lingkungan rusuna yang terdiri dari; pemeliharaan sistem plambing, instalasi pengolahan air limbah rumah tangga, dan sarana drainase.(bu)


BENARKAH RUMAH SUSUN MERUGIKAN?

Akhir-akhir ini banyak calon pembeli rumah susun sederhana milik atau dikenal dengan rusunami merasa kecele bahwa ternyata mereka seperti membeli kucing dalam karung yang gak jelas nanti rusunaminya seperti apa dan bagaimana kelanjutannya. Bayangkan saja, pada waktu pengembang mulai memasarkan rusunami saat pameran hunian bersubsidi pada April 2008 berbondong-bondong masyarakat kelas menengah keatas membeli rusunami yang tersebar hampir di seluruh Jabodetabek meskipun ada beberapa lokasi favorit yang terletak di Jakarta Pusat, Jakarta Timur dan Jakarta Selatan. Pengembang tidak siap dengan membanjirnya peminat rusunami sehingga over permintaan akibatnya pengembang dengan segala upaya menambah ketinggian lantai tanpa memperhatikan aspek-aspek legal seperti surat ijin dari pemerintah pusat/daerah atau instansi/departemen terkait, yang penting laris manis dan habis terjual/sold out bahkan terus berkembang hingga pengembang memasarkan menara/tower tambahan meskipun tanpa ijin dari pemerintah. Dan anehnya lagi masyarakat tetap berminat dengan alasan mumpung ada apartemen murah, kapan lagi bisa beli ? Mumpung harga belum naik, kan BBM udah naik ?.

Setelah proses pembelian unit rusunami berjalan sebulan dua bulan, konsumen baru menyadari bahwa mereka merasa dirugikan. Lho kok baru sadar ? Apa waktu beli di hipnotis ? Masa iya sih ? Diskusi dan informasi yang berkembang di surat elektronik/mailing list, web, maupun blogmenunjukkan bahwa konsumen mulai menyadari akan hak-hak sebagai pembeli/ konsumen rumah susun yang dilanggar oleh pengembang dengan berbagai dalih. Sebagai contoh adalah PPJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli, ketinggian menara, biaya fasilitas, biaya peningkatan mutu yang pada akhirnya harga jual tidak sesuai dengan ketetapan pemerintah.,
PPJB atas satuan rumah susun/rusun disebut juga apartemen baik sederhana maupun apartemen mewah seringkali merupakan sesuatu yang sangat amat rahasia sehingga draft PPJB sangat sulit didapat untuk dipelajari sebelum konsumen rusun/apartemen melakukan pembelian. Pengembang selalu beralasan bahwa PPJB sudah sesuai standar baku sehingga tidak perlu dipelajari lagi oleh pembeli. Namun pada kenyataannya banyak atau hampir semua pembeli rusunami terjebak dalam permainan pengembang yang menggunakan PPJB sebagai salah satu senjata yang paling ampuh.

Pemerintah sebenarnya telah menetapkan aturan melalui Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat/Kemenpera No. 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun. Keputusan ini juga disampaikan kepada :Ketua Badan Kebijaksanaan dan Pengendalian Pembangunan Perumahan dan Permukiman Nasional;Gubernur Bank Indonesia;Para Gubernur KDH Tk. I se Indonesia;Para Bupati/Walikotamadya KDH Tk. II se Indonesia;Direktur Utama PT. Bank Tabungan Negara (Persero);Direktur Utama PT. Bank Papan Sejahtera;Ketua Umum DPP Real Estate Indonesia;Ketua Ikatan Notaris Indonesia;Ketua Lembaga Konsumen Indonesia;Ketua Lembaga Kajian Perumahan dan Permukiman Indonesia.
Dengan tujuan agar masing masing instansi/lembaga terkait mematuhi dan melaksanakan keputusan ini.

Setidaknya PPJB memuat 5 hal yang salah satunya adalah kewajiban Pengusaha pembangunan perumahan dan permukiman (pengembang) :
a.Sebelum melakukan pemasaran perdana, WAJIB melaporkan kepada Bupati/Walikota dengan TEMBUSAN Menpera;Laporan dilampiri : Salinan Surat persetujuan prinsip, Salinan bukti keputusan pemberian ijin lokasi, Bukti pengadaan & pelunasan tanah, Salinan IMB & Gambar denah pertelaan yang mendapat pengesahan dari Pemda setempat.
b.Selanjutnya pengembang menyediakan dokumen pembangunan antara lain : Setifikat hak atas tanah, rencana tapak, gambar rencana arsitektur, rencana struktur beserta perhitungannya, gambar rencana yang menunjukkan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.
c.Menyelesaikan bangunan sesuai dengan standar yang diperjajikan.
d.Memperbaiki kerusakan yang terjadi dalam waktu 100 hari setelah berita acara penyerahan satuan rumah susun ditandatangani dengan ketentuan tanggung jawab pengusaha dibatasi disain dan spesifikasi dan kerusakan yang terjadi bukan disebabkan kesalahan pembeli;
e.Bertanggung jawab terhadap cacat tersembunyi yang baru diketahui di kemudian hari;
f.Menjadi pengelola sementara sebelum terbentuk PPRS;
g.Jika terjadi force majuer pada saat pembanguan diluar kemampuan pengusaha & pembeli, pertimbangan utama menyelesaikan pembanguan satuan rumah susun;
h.Menyiapkan akta jual beli, yang ditandatangani dihadapan Notaris/PPAT, selanjutanya Notaris/PPAT bersama pengusaha mengurus agar pembeli memperoleh sertifikat HMSRS;
i.Menyerahkan satuan rumah susun termasuk fasum dan fasos pada tanggal ditetapkan, dan jika pengusaha belum dapat menyelesaikan, diberi kesempatan menyelesaikan pembangunan dalam jangka waktu 120 hari kalender. APABILA MASIH TIDAK TERLAKSANA, PPJB BATAL TANPA PERLU DIMINTA KEPUTUSAN PENGADILAN ATAU BADAN ARBITERASE dan kepada pengusaha DIWAJIBKAN MENGEMBALIKAN PEMBAYARAN UANG yang telah diterima dari pembeli DITAMBAH DENDA DAN BUNGA sesuai suku bunga bank.

Namun dalam kenyataan yang terjadi, PPJB tidak sesuai dengan pedoman PPJB Pemerintah/ Kemenpera. Artinya, PPJB dibuat sesuai dengan keinginan pengembang tanpa memperhatikan dan mempertimbangkan hak-hak konsumen. Seperti salah satu pasal dengan beberapa ayat PPJB rusunami di Jakarta Selatan yang sudah standar baku pengembang nomor wahid di Indonesia :
1.Kedua belah pihak dengan ini saling mengikatkan diri, untuk nantinya segera setelah kewajiban-kewajiban yang dimaksud dalam pasal……dipenuhi atau dilaksanakan oleh masing-masing pihak, maka Pihak Kedua akan membeli dan menerima penyerahan atas 1 (SATU) UNIT Satuan Rumah Susun dengan jenis, tempat/lokasi, dan luas sebagaimana dimaksud dalam ……………lampiran Perjanjian ini.
2.Hak milik atas Satuan Rumah Susun meliputi dan merupakan satu kesatuan dengan hak atas Bagian Bersama, Benda Bersama dan Tanah Bersama sesaui dengan Nilai Perbandingan Proporsional.
3.Luas Satuan Rumah Susun adalah luas yang tertera dalam Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan apabila terdapat perbedaan luas antara luas yang tercantum dalam Perjanjian ini dengan luas dalam Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, maka kedua belah pihak setuju dan sepakat untuk tidak mengadakan klaim (tuntutan atau gugatan) apapun.
4.Untuk penghitungan Biaya Pemeliharaan, kedua belah pihak setuju untuk tunduk kepada luas yang tercantun dalam Perjanjian ini.
Dalam ayat 3 tersebut diatas memberi peluang bagi pengembang untuk melakukan penyimpangan luas rusunami demi menghemat bahan bangunan atau meraup keuntungan lebih besar. Jika saja ada penyimpangan seluas 1 meter persegi per unit dikali asumsi 50 unit per lantai dikali asumsi 20 lantai setiap menara dikali jumlah menara dikali asumsi harga per meter sekitar 5 jutaan. Sebesar itulah pengembang bisa “menghemat” dengan satu ayat saja.

Dalam hal keterlambatan menyebutkan perihal Keterlambatan(Kelalaian) Pembayaran dan Urutan Pembayaran Dalam Hal Keterlambatan Pembayaran
1.Segala akibat hukum yang timbul karena pembayaran yang tidak dilakukan menurut ketentuan dalam Perjanjian ini merupakan resiko dan tanggung jawab Pihak Kedua.
2.Jika Pihak Kedua lalai atau tidak membayar angsuran dan/atau kewajiban pembayaran lainnya berdasarkan Perjajian ini pada waktu dan jumalah yang telah ditentukan, maka Pihak Kedua wajib membayar kepada Pihak Pertama denda sebesar 4% (empat persen) per bulan yang dihitung dari jumlah angsuran maupun kewajian pembayaran lainnya yang terlambat atau kurang pembayarnnya.
Bandingkan jika Pngembang yang lalai atau mengalami keterlambatan dalam Pembangunan dan Penyerahan :
1Pihak Pertama berjanji untuk melaksanakan pembangunan atas Rumah Susun menurut gambar denah bangunan dan spesifikasi yang ditandatangani oleh kedua belah pihak sebagaimana dalam……….Perjanjian ini dan sesuai pula dengan peratutan perundang undangan yang berlaku, termasuk kententuan mengenai tata tertib pembangunan rumah susun dalam wilayah DKI Jakarta.
Dalam hal terjadi perubahan atas letak/lokasi dan/atau peruntukan dan/atau luas (yang besar/signifikan) atas Satuan Rumah Susun karena perubahan, peningkatan atau perbaikan kualitas, penyesuaian dan/atau perubahan atas struktur /konstruksi, arsitektur, mechanical&engineering(M&E), design gambar proyek/layout, penataan/penempatan/ peruntukan atas Rumah Susun dan/atau Satuan Rumah Sususn karena sebab atau alas an apapun (termasuk karena adanya suatu perubahan peraturan hukum atau izin/persetujuan yang berlaku), maka berlaku ketentuan a. Pihak Kedua berhak untuk minta pembatalan Perjanjian ini kepada Pihak Pertama dan karenanya Pihak Pertama wajib mengembalikan kepada Pihak Kedua seluruh pembayaran yang telah dilakukan oleh Pihak Kedua kepada Pihak Pertama (baik uang muka dan angsuran yang telah disetor) dalam waktu 7 (tujuh) hari sejak pembatalan, tanpa berhak (sepanjang perlu dengan ini merupakan pelepasan hak/wewenang dari Pihak Kedua) mengajukan ganti rugi maupun tuntutan dan/atau gugatan apapun kepada Pihak Pertama, atau b. Pihak Kedua menyetujui perubahan/pemindahan/penggantian atas Satuan Rumah Susun berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak; ketentuan mana wajib dinyatakan oleh Pihak Kedua kepada Pihak Pertama dalam jangka waktu 14 (empat belas) hari kerja sejak diberitauan oleh Pihak Pertama. Setelah lewat jangka waktu tersebut, maka Pihak Pertama berhak untuk menentukan dan memutuskan sendiri salah satu ketentuan tersebut yang akan diberlakukan terhadap Pihak Kedua dan Keputusan mana adalah sah dan mengikat terhadap Pihak Kedua atau penerima/pengganti haknya.
2a. Pihak Pertama akan menyerahkan secara fisik dan bertahap selambat-lambatnya dimulai pada Tanggal Penyelesaian Pembanguan , kecuali :….dst
2c. Apabila Pihak Pertama tidak dapat melakukan serah terima fisik dan bertahap mulai Tanggal Penyelesaian Pembangunan, maka :
i.dalam hal Pihak Kedua belum melunasi Harga Pengikatan pada Tanggal Penyelesaian Pembangunan, maka terhitung 6 (enam) bulan sejak tanggal pelunasan Harga Pengikatan, Pihak Pertama akan dikenakan denda keterlambatan sebesar 1% satu Persen) perbulan dari jumlah angsuran Harga Pengikatan (tidak termasuk PPN) yang telah diterima oleh Pihak Pertama dari Pihak Kedua, dengan maksimal denda sebesar 3% (tiga persen) dari jumlah angsuran Harga Pengikatan (tidak termasuk PPN) yang telah diterima oleh Pihak Pertama dari Pihak Kedua.
ii.Dalam hal Pihak Kedua telah melunasi Harga Pengikatan sebelum Tanggal Penyelesaian Pembangunan maka terhitung sejak 6 (enam) bulan setelah Tanggal Penyelesaian Pembangunan Pihak Pertama akan dikenakan denda keterlambatan sebesar 1% (satu persen) per bulan dari jumlah angsuran Harga Pengikatan (tidak termasuk PPN) yang telah diterima oleh Pihak Pertama dari Pihak Kedua, dengan maksimal denda sebesar 3% (tiga persen) dari jumlah angsuran Harga Pengikatan (tidak termasuk PPN) yang telah diterima Pihak Pertama dari Pihak Kedua.Begitu juga dengan Masa Garansi dan Pemeliharaan yaitu Pihak Pertama bertanggung jawab terhadap segala kerusakan akibat kesalahan konstruksi atas Satuan Rumah Susun selama 90 (sembilan puluh) hari kalender terhitung sejak tanggal serah terima sebagaimana tercantum dalam pasal …… Bertbeda dengan Keputusan Kemenpera tersebut diatas butir d.

Atau jika terjadi Pembatalan yaitu :
1.Perjanjian ini tidak dapat dibatalkan secara sepihak, kecuali pembatalan perjanjian oleh Pihak Pertama karena terjadi kelalaian sebagaimana diatur dalam pasal ……..
Mengenai pembatan Perjanjian oleh Pihak Pertama dengan cara tersebut, kedua belah pihak telah setuju untuk melepaskan (mengesampingkan) ketentuan yang tercantum dalam pasal 1266 dan Pasal 1267 Kitab Undang – Undang Hukum Perdata.
2.Apabila pembatalan Perjanjian ini diminta oleh Pihak Kedua dan dapat disetujui secara tertulis oleh Pihak Pertama, maka Pihak Pertama akan mengembalikan 50% (lima puluh persen) dari jumlah uang yang telah dibayarkan oleh Pihak Kedua kepada Pihak Pertma setelah dikurangi Booking Fee, PPN, biaya administrasi pembatalan dan kewajiban pembayaran lainnya (apabila ada).

Sedangkan dalam Keputusan Kemenpera Bagian II butir 4 alinea kedua menyebutkan :
“Apabila pemesan lalai menandatangani perjanjian pengikatan jual beli dalam jangka waktu tersebut, maka perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman dapat tidak mengembalikan uang pesanan kecuali jika lalai berada di pihak perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman, pemesan dapat memperlihatkan surat penolakan dari Bank bahwa permohonan KPR tidak disetujui atau hal-hal lain yang dapat disetujui bersama antara perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman serta calon pembeli dan uang pesanan akan dikembalikan 100%”.

Dalam PPJB tersebut diakhiri dengan ketentuan-ketentuan lain yaitu kecuali secara tegas telah diatur dalam Perjanjian ini, maka segala sesuatu yang tidak atau belum cukup diatur dalam Perjanjian ini akan diselesaikan secara musyawarah oleh kedua belah pihak dan sepanjang perlu akan dituangkan dalam suatu perjanjian tambahan yang merupakan kesatuan yang tidak terpisahkan dari Perjanjian ini.

Selain PPJB, ada biaya fasilitas atau biaya peningkatan mutu yang dibebankan kepada konsumen dengan alasan kenaikan BBM atau kenaikan bahan bangunan yang besarnya bervariasi tergantung lokasi, arah hadap, dan ketinggian lantai. Besarnya mulai dari 5 juta rupiah sampai dengan 40 juta rupiah. Bahkan pengenaan biaya fasilitas ini disampaikan secara lisan saat pembeli sedang memilih unit yang hanya diberi waktu beberapa menit saja, pilih unit atau batal ? silahkan, begitu staf counter pemilihan unit selalu berkata. Bayangkan saja jika biaya fasilitas rata-rata 15 juta dikali 50 unit per lantai dikali 20 lantai di kali jumlah menara. Sebesar itulah potensi penambahan keuntungan pengembang yang tidak diketahui pemerintah/departemen terkait. Akibatnya harga jual tidak sesuai dengan ketentuan pemerintah yang tentu tidak akan terjangkau oleh masyarakat menengah. Atau memang hal ini sudah diketahui oleh pemerintah/departemen namun dibiarkan saja ? Buktinya ada salah satu menara rusunami di Jakarta Selatan yang tidak dijual untuk umum tapi itu sebagai “jatah” departemen terkait.

Sebuah kasus akan ketinggian menara rusunami terjadi di Jakarta Selatan dan Jakarta Timur dimana pengembang sudah menjual unit rusunami lantai 21 sampai dengan lantai 25 sebelum mendapatkan ijin dari departemen/instansi terkait. Dengan yakin pengembang pasti dapat ijin penambahan lantai meskipun dengan segala cara. Namun apa yang terjadi justru sebaliknya, pengembang tidak mendapat ijin penambahan lantai dari otoritas Bandara Halim dengan alasan ketinggian akan menggangu lalu lintas penerbangan militer / sipil. Akibatnya sekitar 1000an pembeli lantai 21 sampai 25 yang jadi korban pengembang. Saling lempar tanggung jawab antara departemen dengan pemda DKI Jakarta perihal ijin ketinggian rusunami.

Apakah anda merasa konsumen rusunami yang dirugikan ? Jika YA, sepatutnya berhati-hatilah dan segera melaporkan ke lembaga terkait seperti LAKPI, APERSSI, YLKI atau BPSK. Namun anda tidak dapat melaporkan secara berkelompok atau perwakilan namun harus sendiri-sendiri. Setidaknya anda sudah menyampaikan pelanggaran hak-hak anda sebagai konsumen rusun meskipun hasil yang dicapai tidak seperti yang diharapkan. Karena Undang – Undang No. 16/1985 tentang Rumah Susun Bab IX Perihal Ketentuan Pidana Pasal 21 dijelaskan bahwa masuk dalam Kategori KEJAHATAN (sengaja) jika melanggar Ps 6, Ps 17 ayat 2 dan Ps 18 ayat 1 dengan sangsi Pidana Penjara 10 Tahun atau Denda Rp. 100 Juta. Sedangkan masuk dalam kategori PELANGGARAN (lalai) jika melanggar Ps 6, Ps 17 ayat 2 dan Ps 18 ayat 1 dengan sangsi Pidana Penjara 1 Tahun atau denda Rp. 1 Juta. Ringan bukan ?

Mungkin sebaiknya program pembangunan rusunami ditunda saja pelaksanaannya karena belum ada petunjuk pelaksana/juklak dan petunjuk teknis/juknis yang lebih mementingkan masyarakat serta masih minimnya peraturan-peratutan yang mengatur persoalan rusunami. Banyak pengembang yang berkedok membangun hunian bersubsidi untuk mendapatkan fasilitas/insentif dari pemerintah namun dalam elaksanaannya untuk proyek proyek non subsidi. Jika proyek ini dilanjutkan, maka tidak menutup kemungkian pemerintah hanya akan menimbun masalah-masalah di masyarakat seperti status tanah, status lahan, status kepemilikan, PPRS boneka, dan lain sebagainya. Jangan hanya mementingkan laju pertumbuhan ekonomi tapi mengorbankan masyarakat, jangan hanya mementingkan pengembang tapi mengesampingkan rakyat.

STUDI BANDING UNTUK BELAJAR RUMAH SUSUN
Studi banding soal rumah susun ke Moskow, Rusia berangkat tanggal 1 November. Rombongan 10 anggota dengan dua staf. Tetapi detailnya tanya komisi yang bersangkutan," kata Sekretaris Jenderal DPR Nining Indra Saleh kepada wartawan di Gedung DPR, Jakarta, Selasa (2/11/2010).

Nining menjelaskan, berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 01/PM02/2009 tentang Standar Biaya Umum 2010 disebutkan standar biaya khusus perjalanan ke Moskow.

Tiap anggota dewan mendapat uang harian sebesar USD509 per hari. Tiket perjalanan pulang pergi dengan pesawat kelas bisnis USD5.920 per anggota. "Uang harian itu mencakup semua ada transportasi lokal, makan, biaya hotel termasuk uang saku di situ," sambungnya.

Nining menambahkan, negara hanya menganggarkan Rp1,7 miliar hanya untuk satu pembahasan RUU. "Bila satu RUU pergi ke dua negara ya Rp1,7 miliar dibagi dua," tutupnya

 ENGLISH:

WHAT IS FLAT?

 Flat is an extension of the flats. Often connoted as a simplified version of the apartment, even though the actual story apartment itself can be categorized as flats.Flat become the answer to limited land for housing in urban areas. Due to expensive land prices in major cities so people are forced to buy a house outside the city. This is pemborosan.Pemborosan occur in:

- Waste of time

- Wasted costs

- Environmental waste (pollution)

- Social waste (because tersitanya time to socialize)

TECHNICAL GUIDELINES FOR FLAT 

Technical guidelines prepared by the Centre for Housing Research and Development and in cooperation with the Japan International Cooperation Agency (JICA) in an effort to meet efficiency and improve the results of technological development of settlements, especially the Flats as a guide for planners, implementers, and quality control in the manufacture of flats.

Book 1: Planning & Architectural Design Simplified Flats.
Includes terms and definitions related to the planning and design of a simple flat (rusuna), the basic principles of architectural planning, site planning criteria, the criteria for design of buildings and units rusuna rusuna.

Book 2: Planning & Housing Structure System Design Simplified
Guide rusuna building structural design that uses reinforced concrete structural system for getting the job structure is safe, convenient, and economical.

Book 3: Technical Guidance for Housing Planning Simplified System Utilities
Technical recommendations utility planning and building rusuna to low income communities.

Book 4: Operational Management Simplified Rental Flats
Guidelines that can be applied this is one of completeness of guidelines relating to rusuna lease.

Book 5: Technical Guidelines on How to Stay Modest Rent Flats
Includes technical instructions and procedures for utilization of shared infrastructure, utilization rusuna leases and the rights and obligations of managers and tenant lease rusuna.

Book 6: Procedures for Evaluation of Maintenance Component Flats For Rent Simplified
Procedures for the technical and evaluation procedure for the maintenance of architectural building components and structures so that maximum flats and sustainable in the administration of rental Rusuna (Rusunawa).

Book 7: Rescue Residents Flats Simplified Happens When Fire / Earthquake
Explanation minimum procedures that need to be performed before, during, and after the catastrophic fires and earthquakes take place to prevent more victims.

Book 8: The Recommendation of Technical Management of Building & Environmental Hygiene Simplified Rental Housing
Evaluation for the maintenance and utility buildings and environmental hygiene rusuna consisting of; maintenance of plumbing systems, installation of household wastewater, and drainage facilities. (Bu)


Does FLAT HARM?

Lately a lot of prospective buyers a simple flat-owned or known by kecele rusunami feel that they are like buying a cat in a sack is not clear what will rusunaminya like and how it goes. Just imagine, at a time when developers began marketing rusunami subsidized housing exhibition in April 2008, the public flocked to buy rusunami middle and upper classes who are spread almost all over the Greater Jakarta area although there are a few favorite sites are located in Central Jakarta, East Jakarta and South Jakarta. Developers are not prepared with a flood of applicants so that the over-demand rusunami consequently the developer with any attempt to add height of the floor regardless of the legal aspects such as letters of permission from the central / regional or agency / department concerned, an important selling well and sold out / sold out even continue progressed to the developer market the tower / tower addition, even without permission from the government. And oddly more people to stay interested in the grounds while there cheap apartment, when else can I buy it? While prices have not increased, is it already rising fuel?.

After the purchase process unit rusunami running a month or two, consumers realize that they feel aggrieved. Lho kok realized? What time of purchase in hypnosis?Period hell yes? Discussions and information developed in the electronic mail / mailing list, web, or blogmenunjukkan that consumers begin to realize their rights as a buyer / consumer flats that have been violated by the developer with a variety of pretexts. An example is PPJB or Sale and Purchase Agreement, the height of the tower, the cost of facilities, cost of quality improvement that ultimately the selling price is not in accordance with the provisions of the government.,
PPJB an apartment / apartment towers known as either simple or luxury apartments is often something very very secret so that the draft PPJB very hard to come by to learn before consumers towers / apartment purchases. Developers have always reasoned that PPJB appropriate standard so it does not need to be studied again by the buyer. But in fact many or almost all buyers rusunami stuck in a game developer who uses PPJB as one of the most powerful weapons.

The government has actually set the rules by decree of the Minister of Public Housing / Kemenpera No. 11/KPTS/1994 Commitments Guidelines Buy Sell Flats Unit. This decision was also submitted to: Chairman of the Development Control Policy and National Housing, Governor of Bank Indonesia; The Governor KDH Tk. I se Indonesia; The Regent / Mayor KDH Tk. II se Indonesia, President Director of PT. State Savings Bank (Persero); Director of PT. Prosperity Bank Board, Chairman of the DPP Real Estate Indonesia, Chairman of the Indonesian Notaries Association; Chairman of the Indonesian Consumer Organization, Chairman of the Institute for Housing Studies of Indonesia.
With the aim that each relevant agencies comply with and implement this decision.

PPJB contain at least 5 things that one of them is the obligation Entrepreneur housing and settlement development (developer):
a. Before performing the initial marketing, MUST report to the Regent / Mayor, with copies Menpera; Report enclosed: Copy of the approval in principle, proof copy of the decision granting a location permit, proof of procurement & settlement of land, IMB & Image Copies floor plan descriptions are approved by the local government .
b. Furthermore, the developer provides construction documents include: Certificate of land rights, site plans, architectural plan drawing, plan and structure calculations, drawings showing the plan together, shared objects and the ground together.
c. Completed the building in accordance with the standards diperjajikan.
d. Repair the damage that occurs within 100 days after submission of the minutes of apartment units was signed with the provisions of employers' liability is limited designs and specifications and the damage was not due to buyer error;
e. Responsible for the newly identified hidden defects in the future;
f. Being a manager while before formed PPRS;
g. In the event of force at the time of Development majuer beyond the ability of entrepreneurs & amp; buyers, the main consideration completed Development an apartment;
h. Prepare deed of sale, which was signed before the Notary / PPAT, selanjutanya Notary / PPAT with employers care for the buyer obtain a certificate HMSRS;
i.Menyerahkan apartment units including fasum and social facilities on the date specified, and if the entrepreneur has not been able to resolve, given the opportunity to complete construction within 120 calendar days. IF STILL NOT done, PPJB DECISION URGED TO CANCEL WITHOUT COURT OR AGENCY ARBITERASE and the entrepreneur is obliged RETURN THE PAYMENT OF MONEY that was received from the buyer PLUS PENALTY AND INTEREST appropriate interest rate.

But in fact the case, not in accordance with the guidelines PPJB PPJB Government / Kemenpera. That is, PPJB made in accordance with the wishes of the developer without notice and consider the rights of consumers. Like one article with some verses PPJB rusunami in South Jakarta that has been standard topnotch developer in Indonesia:
1. Both parties hereby bind themselves to each other, to be immediately after the obligations mentioned in the article ... ... met or held by each party, then the Second Party shall purchase and accept delivery of 1 (ONE) UNIT Housing Units by type , place / location, and spacious as set forth in ... ... ... ... ... attachment to this Agreement.
2. Property rights over the Flats Unit includes and is one unit with the right to Sections Together, Things Together and Land sesaui Together with the Proportional Value Comparison.
3. Flats Unit Area is the area specified in the Certificate of Land Ownership Flats Upper Unit and if there are broad differences between the area stated in this Agreement with an area in the Certificate of Land Ownership Flats Upper Unit, then both parties agree and agree not to make claims (demand or claim) of any kind.
4. For the calculation of maintenance costs, both parties agree to submit to extensive tercantun in this Agreement.
In paragraph 3 above provides an opportunity for developers to make large deviations rusunami to save building materials or reap greater profits. If there were irregularities area of 1 square meter per unit multiplied by the assumption of 50 units per floor multiplied by the assumption of 20 floors of each tower multiplied by the number of towers assuming a price per meter multiplied by about 5 million.Registration that the developer could "save" with one verse only.

In the case says about the delay Delay (Negligence) Payments and Payment Order In The Late Payment
1. All legal consequences arising from payments that are not performed according to the provisions of this Agreement is the risk and responsibility of the Second Party.
2. If the Second Party fails or does not pay the installments and / or other payment obligations under this Perjajian jumalah on time and who have been determined, then the Second Party to First Party shall pay a penalty of 4% (four percent) per month, calculated from the number of installments or kewajian Other payments are late or less pembayarnnya.
Compare if Pngembang a negligent or experienced delays in Development and Delivery:
1 First Party promised to carry out development on the Flats in the image of the building plans and specifications signed by both parties, as in ... ... .... This Agreement and in accordance also with peratutan the laws and regulations, including kententuan about the development of this discipline in the region DKI Jakarta.
In the event of a change of location / location and / or designation and / or large (large / significant) of the Housing Unit for change, improvement or quality improvement, adjustment and / or changes in the structure / construction, architectural, mechanical & engineering ( M & E), design project drawing / layout, the arrangement / placement / allotment of Flats and / or Unit Houses Sususn due to any cause or reason (including by reason of a change in legal regulations or permits / approvals that apply), then the applicable provisions a. Both parties have the right to request cancellation of this Agreement to the First Party and therefore the First Party to Second Party shall return all payments made by the Second Party to First Party (both advances and installment already paid) within 7 (seven) days from the cancellation , without the right to (as long as is necessary with this waiver / authority of the Second Party) and indemnity claims filed and / or appeal to the First Party, or b. Both parties agreed to change / removal / replacement of Housing Unit based on the agreement of both parties, which provisions shall be declared by the Second Party to First Party within 14 (fourteen) working days after diberitauan by the First Party. Upon the expiration of that period, then the First Party reserves the right to determine and decide for yourself which one of these provisions will be applicable to the Second Party and where the decision is valid and binding against the Second Party or the receiver / replacement rights.
2a. First Party will submit physically and gradually begin no later than the date the Settlement Development, except: .... Etc.
2c. If the First Party can not do the physical handover and gradually began to Development Completion Date, then:
i. in terms of the Second Party has not paid Fastening Rates on Construction Completion Date, then commencing 6 (six) months from the date of redemption price of Binding, the First Party will incur late fee of 1% one percent) per month from the amount of installment Binding Price (excluding VAT) which has been received by the First Party of the Second Party, with a maximum penalty of 3% (three percent) of the total installment price of Binding (excluding VAT) which has been accepted by the First Party of the Second Party.
ii. In the event the Second Party has paid Binding Price prior to the Construction Completion Date starting from 6 (six) months after the Settlement Date First Party Development will be subject to penalty of 1% (one percent) per month from the amount of installment Binding Price (excluding VAT) which has been received by the First Party of the Second Party, with a maximum penalty of 3% (three percent) of the total installment price of Binding (excluding VAT) which has received the First Party of Parties Kedua.Begitu also with Warranty and Maintenance Period of the First Party is responsible against any damage due to improper construction of Housing Unit for 90 (ninety) calendar days from the date of handover as stated in the article ... ... Bertbeda with the above item Kemenpera decision d.

Or if there is cancellation, namely:
1. This agreement can not be canceled unilaterally, unless the cancellation of the agreement by the First Party due to the negligence as stipulated in article ... ... ..
About pembatan Agreement by the First Party in this way, both parties have agreed to remove (override) the provisions contained in Article 1266 and Article 1267 Book of Law - Civil Law Act.
2. If cancellation of this Agreement requested by the Second Party and approved in writing by the First Party, then the First Party will restore 50% (fifty percent) of the total amount paid by the Second Party to the Party Pertma after deducting Booking Fee, VAT, administration costs cancellation and other payment obligations (if any).

While the decision Kemenpera Part II item 4 second paragraph states:
"If the buyer fails to sign the sale and purchase agreement within such period, then the housing and settlement company can not refund orders unless it was in the company's negligent construction of housing and settlements, whether the applicant can show that the rejection letter from the Bank's home loan application is not approved orOther things that can be mutually agreed between the company's development of housing and settlements as well as prospective buyers and money orders will be refunded 100%. "

In PPJB concluded with other provisions that unless expressly regulated in this Agreement, and all things that do not or insufficiently provided for in this Agreement will be resolved through consultation by both parties and all need to be poured in an additional agreement which is integral and inseparable part of this Agreement.

PPJB addition, there is the cost of the facility or the cost of quality improvement that is charged to consumers by reason of the increase in fuel or building materials increase the amount of which varies depending on location, facing direction, and height of the floor. Magnitude ranging from 5 million to 40 million rupiah. Even the imposition of the cost of this facility is delivered orally when buyers are choosing units that were given only a few minutes only, select the unit or canceled? please, so the staff always said unit counter selection. Just imagine if the facility cost an average of 15 million multiplied by 50 units per floor multiplied by 20 floors at the time of the tower. A sum that is the potential addition of an unknown developer profit government / ministries.As a result, selling prices are not in accordance with government regulations that would not be affordable by the middle of society. Or indeed this is already known to the government / department but left alone? The proof is one of the towers rusunami in South Jakarta that are not sold to the public but as a "quota" relevant departments.

A case would be the height of the tower rusunami occurred in South Jakarta and East Jakarta where developers are selling units rusunami floor 21 to floor 25 before getting permission from the relevant departments / agencies. With certain developers to permit the addition of certain floor though by all means. But what happened is the opposite, the developer did not get permission from the addition of floor Halim Airport Authority by reason of height would interfere with air traffic military / civilian. As a result approximately 1000an buyer floors 21 to 25 who become victims of the developer. Throwing Mutual responsibility between local government departments with Jakarta's permission regarding rusunami height.

Do you feel that harmed consumers rusunami? If YES, should be careful and promptly report to relevant agencies such as LAKPI, APERSSI, YLKI or BPSK. But you can not report as a group or representative but should be on their own. At least you have submitted your violation of the rights as a consumer towers, although the results achieved are not as expected. Because the Act - Act No. 16/1985 on the Flats Chapter IX Penal Provisions Concerning Article 21 explained that included in the category CRIMES (deliberately) if it violates the Ps 6, Ps 17, paragraph 2 and Ps 18, paragraph 1 with 10 Year Prison Criminal sanctions or fines of Rp. 100 Million. While included in the category VIOLATION (negligent) if it violates the Ps 6, Ps 17, paragraph 2 and Ps 18, paragraph 1 with 1 Year Jail Criminal sanctions or a fine of Rp. 1 Million. Light is not it?

Maybe you should just be delayed rusunami development program implementation because there are no guidelines / operational guidelines and technical instructions / guidelines are more concerned about the community and is still lack of regulations governing the issue rusunami peratutan. Many developers who impersonate build subsidized housing to get the facilities / incentives from the government but in elaksanaannya for non-subsidized projects. If these projects proceed, then do not close the possibility the government will only pile up for problems in society such as land status, land status, ownership status, PPRS dolls, and so forth. Do not just concerned with economic growth but at the expense of society, not only concerned with developers but ignore the people.

COMPARATIVE STUDY FLAT FOR LEARNING 
Comparative studies about the apartment in Moscow, Russia set off on 1 November.Troupe 10 members with two staff. But the commission asked the relevant details, "said Secretary General of the House Nining Indra Saleh told reporters at the Parliament Building, Jakarta, Tuesday (11/02/2010).

Nining explained, according to Minister of Finance Regulation No. 01/PM02/2009 on Standards of General Charges in 2010 stated the standard costs of a special trip to Moscow.

Each council member gets money daily rate of USD509 per day. Round-trip ticket to business class plane USD5.920 per member. "Daily Money that includes all the existing local transportation, meals, hotel expenses including pocket money on it," he continued.

Nining added, the state budgeted only Rp1, 7 billion just for a discussion of the bill."When a bill goes to the two countries so Rp1, 7 billion divided by two," he concluded

4 comments:

  1. Bagaimana cara mendapatkan buku pedoman rumah susun diatas om????

    ReplyDelete
  2. di perpustakaan dan di beberapa toko buku saya lihat banyak buku seperti itu. Just info, saya masih kecil dan perempuan. manggilnya kok om??-_-

    ReplyDelete
  3. bagaimana cara memaasang template yg seperti ini om?

    ReplyDelete
  4. gitu yeah dik . .

    bsa tolong cari bantu in dapatkan bukunya ga???

    soal nya da lama bangat saya mencari nya.

    ntar saya kirimin biaya nya??

    ada no yang bisa di hubungin mungkin, saya masih mahasiswa dik...

    ReplyDelete

Masih jaman kah jadi silent reader? Cepat di-comment! :p

Cobaki' intip-intip blog di bawah ini

create your own banner at mybannermaker.com!
create your own banner at mybannermaker.com!

Page Views

Jam berapa mi weh?

..........

 
Copyright 2012 Banjir Asam-Manis. Powered by Blogger
Blogger by Blogger Templates and Images by Wpthemescreator
Personal Blogger Templates